విభజన వలన వస్తున్న రాజధాని వలన పోయే ఆయకట్టు ఎంత, వచ్చే ఆయకట్టు ఎంత?

 ముచ్చటగా మూడు పంటలు పండే కమ్మని మాగాణి భూమి ఆ 30 వేల ఎకరాలు, 10 అడుగులలో నీళ్లు పడి, ఎకరాకు లచ్చలు లచ్చలు ఆదాయం వచ్చే భూములు అవి అంటూ బ్లాగులలో, బయట cry babies, నా భాషలో తెలబానులు అలవాటయిన వాళ్ల ఏడుపు రాగాలు వినిపిస్తుంటే, ఇక తప్పక ఈ టపా.

మొదటగా అయ్యలూ, అమ్మలూ మీలో ఎందరు ఆ ప్రాంతాన్ని తాడికొండ, తుళ్ళూరు, క్రిష్ణాపురం గట్రా జీవితం లో ఒక్కసారి అయినా వెళ్లారు? మీలో ఎవరికయినా ఆ ప్రాంతం లో ఒక్కసెంటు భూమి అయినా ఉందా? పోనీ మీకు,  బంధువులు కాని, మితృలు కాని ఆ ప్రాంతానికి చెందిన వాళ్లు ఉన్నారా? ఉంటే, గింటే వాళ్ళను ఒక్కసారి అయినా నిజ పరిస్థితి అడిగారా? మఱి పైవి ఏమీ లేకుండా ఎందుకు ఈ పనికిమాలిన ఏడుపులు చెప్పండి, మీకు!!!

నిజానికి ఆ ప్రాంతం లో అత్యధిక భాగం కేవలం ఒక్క పంటే, అదీ (కొండవీటి వాగు పొంగక పోతే, వర్షాలు బాగా పడితే) కచ్చితం గా గ్యారంటీ లేని పంట పండే పొలం. ఆ ప్రాంత మొగ పిల్లలకు (కొద్దో గొప్పో పొలం ఉన్నా) పిల్లలు దొరకని పరిస్థితి మొన్న మొన్నటి వరకు. ఇప్పుడు కూడా మహా అయితే 5 వేల ఎకరాల నుండి 10 వేల ఎకరాల వరకూ గ్యారంటీ గా కాస్త ఆదాయం వచ్చే పళ్ల తోటలు, కూరగాయ సాగు జరుగుతుంది. అది కూడా క్రిష్ణా నది మీద ఈ మధ్య కాలం లో ఎదో చెక్ డ్యాం లాంటిది కట్టటం వలన అని అన్నారు. ఆ పండే పొలాలు కూడా ఎంతో కొంత flod zone ప్రాంతం లో ఉన్నవి, assigned lands లో ఉన్నవి కూడాను.
మిగతా పొలం కౌలుకు,  బ్రతిమాలి ఇవ్వాల్సిన పరిస్థితి.
అది నిజ పరిస్థితి.

ఇక సరె, ఆ 5, పది వేల ఎకరాలు అయినా ఆయకట్టు ఉన్న ప్రాంతం ఎందుకు పోవాలి అన్న ప్రశ్న రావటం సహజం. ఆయకట్టు అంటే సాగర్ పడిన తరువాత 2,3 పంటలు నికరం గా పండే ఎంత ఆయకట్టు క్రిష్ణా, పాత గుంటూరు జిల్లాలు కోల్పోయాయో ఎవరికయినా తెలుసా?

అది తెలియకపోతే, అటు ఉయ్యూరు క్రింద నుండి గొల్లలమోద (క్రొత్త పేరు దీనదయాళపురం అనుకుంటా) వరకు, ఇటు తెనాలి క్రింద నుండి రేపల్లె తుమ్మల వరకు, ఇంకో  ప్రక్కన పొన్నూరు దిగువనుండి చినగంజాం వరకు ఎంత ప్రాంతం చక్కని ఆయకట్టు కోల్పోయిందో, ఆ విస్తీర్ణం ఎంతో తెలియకపోతే లెక్కలు వేసుకోండి.

సాగర్ వలన ఉపయోగం లేదన్నది నా అభిప్రాయం కాదు, ఒక లాభానికి ఇంకో నష్టం ఏర్పడుతుంది అన్నట్లు, ఒండ్రు మట్టితో చక్కగా కళ కళ లాడే ఆ దిగువ తీర ప్రాంతం అంతా ఒక్క పంట కు కనా కష్టం గా దిక్కులేనిది అయ్యింది అన్నది వాస్తవం. ఒకప్పుడు దివి సీమ ప్రాంతం వాళ్లు ఉత్తరాది క్రిష్ణ జిల్లా వాళ్లకు పోరంకి, పెనమలూరు లాంటి వాళ్లకు వాళ్లకు పంటలు పండవు, మెట్ట రైతులు అంటూ పిల్లలను కూడా ఇవ్వని పరిస్థితి నుండి, ఇవ్వాళ మొత్తం ఆ ప్రాంతం అంతా రైతు కుటుంబాలు వలస పోయిన పరిస్థితి నిజం. ఒక్క సారి అమెరికా నుండి, దిల్షుక్నగర్ వరకూ చూస్తే ఈ ఆయకట్టు కోల్పోయిన రైతు కుటుంబాల వారసులే కనిపిస్తారు ఎక్కువుగా!! అంతే కాదు తీపి నీరు పైనుండి రాక, క్రిష్ణా ప్రక్కన ఉన్న ఊళ్లళ్ళొ భూగర్భ జలాలు ఉప్పులు వేసి  వేసవి వచ్చిందంటే, తాగునీరు కూడా ఇబ్బంది అవుతున్న దిగువ తీర ప్రాంత ఊళ్ళు ఎన్నో!

 సరే, పైన చెప్పింది నిజమే, కనీసం ఓ లక్ష ఎకరాలు పైనే రెండో, మూడో పంట ఆయకట్టు సాగర్ వలన మంచి గడ్డ ఉన్న్ల క్రిష్ణ, పాత గుంటూర్ జిల్లాలు కోల్పోతే, వాటికి ప్రస్తుత విభజన వలన వచ్చిన రాజధానికి సంబంధం ఏమిటి అంటారా? అక్కడకే వస్తున్నా.

విభజన వలన జరిగిన మంచి ఏమిటి అంటే, పోలవరం నిజం అయ్యే అవకాశం వచ్చింది, విభజన అంటూ జరగకపోతే ఎవరికి వాళ్లు నాటకాలు వేసారు కాని, పోలవరమ్  పై  చిత్త శుద్ది చూపలేదు, చూపేవాళ్లు కూడా కాదు అన్నది వాస్తవం, ఎప్పుడో మొదలయిన పులిచింతల ప్రాజెక్ట్ ఇంతవరకూ పూర్తి కాలేకపోవటమే దానికి నిదర్శనం.

ఇక పోలవరం కాలువ వచ్చి ఎగువ ప్రకాశం బ్యారేజ్ లో కలుస్తుంది కాబట్టి, అది పులిచింతల కాంబినేషన్ల వలన అటు బందరు కాలువ, ఇటు కొమ్మమూరు కాలువ, బంకింగ్ హాం కాలువ ల వలన రెండో పంటకు వరకయినా గ్యారెంటీ గా నీళ్లు వచ్చే అవకాశాలు వచ్చాయి, దాని వలన కనీసం ఇప్పుడు రెండో పంట కోల్పోయిన ఆయకట్టు అంతా సాగు లోకి రాబోతుంది, అందు వలనే, రాజధానికి దూర ప్రాంతం అయినా పొలాల రేట్లు ఈ ఆయకట్టు ప్రాంతం లో ఈ మధ్య పెరగటానికి ఇది ఓ కారణం.

ఇప్పుడు విభజన వలన ఏర్పడుతున్న రాజధాని నగరం వలన కృష్ణా, గుంటూర్ జిల్లా ఆంధ్రులు కోల్పోతుంది సుమారు ఓ 10 వేల ఎకరాల నికర మాగాణి, పండ్ల తోటల ప్రాంతం అయితే, క్రొత్తగా, ఒకప్పుడు ఉండి  కోల్పోయిన ఆయకట్టు,  అంతకంటే ఎన్నో రెట్లు సాగులోకి  రాబోతుంది. కాబట్టి ఎదో కొంపలు మునిగిపోతున్నాయి అన్నట్లు, తినడానికి తిండే దొరకదు అన్నట్లు ఎదవ ఏడ్పులు తెలబానులు ఏడవాల్సిన పనిలేదు .

పై లెక్కలు ఆ ప్రాంతాలలో పరిచయం ఉన్నందున, నే చెప్పింది, లెక్కలలో తేడాలు ఉంటె, ఆ ప్రాంతం వారయితే , లేక ఇరిగేషన్ డిపార్ట్మెంట్ అనుభవం ఆ ప్రాంతం లో ఉండి ఉంటే, చెప్పండి, టపా కరెక్ట్ చెస్తాను.

( నే చెప్పిన విషయం, సాగర్ వలన దిగువ తీరప్రాంత రైతాంగం ఎంత కోల్పోయిందో నమ్మకపోతే, మీ ఆ ప్రాంత మితృలను అడిగి కన్ఫర్మ్ చేసుకోండి. వాళ్లు కాని, వారి కుటుంబాలు కాని 1960, 70 లలో ఆ ప్రాంతం లో వ్యవసాయం చేసి ఉండి ఉంటేనో, చూసి ఉండి ఉంటేనో బెట్టర్. ఈ మద్దెన పుట్టిన (1980 ల తరువాత తరానికి) వాళ్లకు అయితే తెలిసే అవకాశమ్  తక్కువ, వారి వారి పెద్ద వాళ్లు చెప్పి ఉండకపోతే. )

రాజధానికి 30 వేల ఎకరాలు అవసరమా? నా సమాధానం.

ఎప్పటిలాగే ఏడుపుగొట్టు పిలగాళ్లు, ఇంగిలీసులో cry babies, నా భాషలో తెలబానులు, పెసన బ్లాగులో పెసనవేసారు, దానికి సమాధానం ఇద్దామనుకుని, అది ఎటూ పెద్దది అవుతుంది కాబట్టి, ఇక్కడ వ్రాస్తున్నాను.

మొట్టమొదట, ముందుగా ప్రశ్న మంచిదే, కాకపోతే అది అడిగిన వాళ్ల intention మాత్రం అనుమానం, ఎందుకంటే, ప్రశ్న అడుగుతూ, శ్వేత భవనం  18 ఎకరాలు, పార్లమెంటరీ భవనము 6 ఎకరాలు అంటూ మొదలెట్టటం తోనే చిరాకు, ఎందుకంటే ఓ రాష్ట్ర రాజధాని "నగరానికి", పార్లమెంట్ భవన్ కో, శ్వేత  భవనానికో సంబంధం ఏమిటి? హైదరాబాద్ లో MLA, క్వార్టర్లు, అసెంబ్లీ భవనాలు కేవలం 250 ఎకరాలు ఉంటే, అవే రాజధాని నగరమా? రాజధాని "నగరానికి", administration buildings కు తేడా తెలియకా, లేక ఎప్పటిలాగానే ఏడుపుతో అడిగారా అన్న అనుమానం రావటం లో తప్పు లేదు కదా?

ఇక, ఇలాంటి అనుమానం ఉన్న వాళ్లు నాకు తోచిన (నాకు real estate రంగం లో ఉన్న అనుభవం తో)  సమాధానాలు.

1. ఇప్పుడు మీకు ఏదయినా పెద్ద సిటీ  UDA (Urban Development Authority) లో, ఓ ఎకరమో, రెండు ఎకరాలో ఉన్నది, దానిని స్థలాలు క్రింద చేసి అమ్ముదాము అంటే ఎకరాకు 4800+ గజాలో, లేక 43000+ అడుగులో వస్తాయా? లేక అందులో సుమారు 30 శాతం పోయి వస్తాయా? ఇది అర్ధం అయితే సగం సమాధానం అర్ధం అయినట్లే. UDA నిబంధనల ప్రకారం 40 అడుగుల రోడ్లు వగైరాలకు, స్థలం పోగా సుమారు 70 శాతం స్థలమే నికరం గా వస్తుంది.
ఇది ఒకటో, రెండో ఎకరాల డెవెలప్మెంట్ అయితే, అదే మాస్టర్ డెవెలప్మెంట్ అయితే, ఓ పది శాతం కామన్ డెవెలప్మెంట్ ఏరియా కు వదలాల్సి వస్తుంది (పార్కులు, షాపులు, ఆసుపత్రి, స్కూలు గట్రా లకు). ఇలా వదిలిన 10 శాతాన్ని కూడా, స్థలాలు గా డెవెలపర్స్ అమ్మితే తెలియ కొని మోసపోయిన వాళ్లు మనకు హైదరాబాద్ లో బాగానే కనిపిస్తారు అనేది కూడా అక్కడ రియలెస్టేట్ రంగం లో ఉన్న వాళ్లకు తెలిసే ఉంటుంది. అందుకనే స్థలం కొనే ముందు, master layout చూసుకోవటం, దానిని registered layout తో పోల్చుకొని, మనం కొనే స్థలం ఆ layout లో ఎక్కడ ఉందో చూసుకొంటూ ఉంటాం అనేది చాలామందికి తెలిసిన విషయమే!

ఇప్పుడు ఓ సాధారణ మాస్టర్ లేఅవుట్ కు ఎకరానికి  పోయే స్థలం, 4800 గజాలకు గాను, 30 శాతం మౌలిక వసతులకు, ఓ పది శాతం కామన్ ఏరియాకు, అంటే, చివరాఖరకు వచ్చే నికర స్థలం 2720 గజాలు సూమారుగా.

2. ఓ రాజధాని లేఅవుటుకు ఇంకా ఎక్కువ స్థలం (30 శాతం UDA layouts కంటే) తీసివేయాల్సి ఉంటుంది. ఎందుకంటే, దానికి 100 అడుగుల రోడ్లు, ఫ్లైఓవర్ ల కోసం, Express hiways వాటి ప్రక్కన ఉండే frontage roads (అనుబంధ రోడ్లు), రైలు మార్గాల కోసం కొంత ఇలాంటివి, ఇవి అన్నీ ఆల్రేడీ ఉన్న సిటీ లలో మాస్టర్ లేఅవుట్ వేసేటప్పుడు consideration లో కి తీసుకోము, ఎందుకంటే ఆ లేఅవుట్స్ ఓ సిటీ కోసం వేసేవి కాదు కాబట్టి. ఇలా క్రొత్త సిటీ కోసం 30 శాతానికి అదనం గా (సిటీ మౌలిక సదుపాయాల కోసం ) ఓ పది శాతం అన్నా తీయాల్సి ఉంటుంది, అంటే పైన లెక్క ప్రకారం ఎకరానికి 4800+ గజాలకు గాను, చివరాఖరకు వచ్చేది  సుమారు 2400 గజాలు (4800 - 40% - 10% ఉడా  లెక్కల ప్రకారం కామన్ ఏరియా).

ఈ 2400 గజాలలో ఇంకా కొంత తీసివేయాల్సి ఉంటుంది, ఎలా అంటే కామన్ ఏరియా 10 శాతం మనం UDA ప్రకారం తీస్తున్నాం, అది ఓ డెవెలప్ అయిన సిటీ లో డెవెలప్  కాబోతున్న లేఅవుట్ కోసం, అదే అసలు సిటీ నే లేని చోట, సిటీ లెవెల్లో కామన్ ఏరియా  ఇంకా చాలా తీయాల్సి ఉంటుంది, బస్ స్తాండ్ ల కోసం, కాలేజీల కోసం, స్కూల్ల కోసం, షొప్పింగ్ ఏరియా ల కోసం, ఆసుపత్రి ల కోసం, పోలీసు స్టేషన్లు,  ఫైర్ స్టేషన్లు ఇలా. ఆ కామన్ ఏరియా కు  అదనం గా, కనీసం ఇంకో పది, పదైదు శాతం అయినా తీసివేయాల్సి ఉంటుంది.
అంటే పైన చెప్పిన 2400 గజాలలో అది తీసివేయ గా వచ్చేది (ప్రస్తుతానికి పది శాతమే తీస్తే) వచ్చేది 2150 గజాలు సుమారు గా అయితే, పదైదు శాతం తీస్తే వచ్చేది సుమారు 2000 గజాలు.

3. రైతులు అందులో ఇవ్వాల్సిన లెక్కలు చూద్దాము, ప్రభుత్వం అందులో 1000 గజాలు + 200 గజాల కమర్షియల్ స్థలం ఇస్తాను అంటూ ఉంటే, రైతులు 1200 గజాలు, 400 గజాల కమర్షియల్ స్థలం అడుగుతున్నారు. మధ్యేమార్గం గా 1100 గజాలు + 300 గజాల దగ్గర సెట్టిల్మెంట్ అవుతుంది అనుకొందాము, అంటే, రైతులు కు వెళ్లేది 1400 గజాలు.

చివరగా ప్రబుత్వానికి వచ్చేది సుమారు ఎకరానికి 600 గజాల నుండి, 750 గజాల వరకే ఎకరానికి!!! దీని ప్రకారం ప్రభుత్వానికి డెవెలప్మెంట్ కోసం వచ్చేది 3000 ఎకరాల నుండి 4500 ఎకరాల రేంజి లో మాత్రమే (కామన్ ఏరియా లో వేటి వేటి ని కలపి ఎంత తీసారు అన్న దానిని బట్టి).

4. ఇక ఆ 3000+ ఎకరాలలో ప్రబుత్వం చేబట్టాల్సినవి

• 1. అసెంబ్లీ, సెక్ట్రేటియట్, హైకోర్టు, MLA క్వార్టర్లు, గవర్నర్, రాష్ట్రపతి గట్రా బంగళాలు, officers quarters 
• 2. క్రొత్త సిటీ కాబట్టి సెక్ట్రేటియట్ సిబ్బంది కూడా నివాస సదుపాయాలు కల్పించాల్సి ఉంటుంది, ఆ ప్రాంతం లో అంతమంది కి సరిపోయే నివాసాలు లేవు. 
• 3. పార్కులు కట్టాల్సి ఉంటుంది 
• 4. జలాశయాలు క్రొన్ని అయినా బూగర్భ జలాల కోసం, వర్షపు నీరు వ్రుధా పోకుండా కట్టాల్సి ఉంటుంది, ఆ ప్రాంతం గురించి తెలిసిన వాళ్లకు ఇది తెలిసే ఉంటుంది, క్రిష్ణా ప్రాకన తప్ప తుళ్ళూరు గట్రా ప్రాంతాలలో బూగర్భ జలాలు తక్కువ, ఉన్నా అవి సవ్వ నీళ్లు. (పది అడుగుల లోతులో నీళ్లు పడతాయి అని ఆ ప్రాంతం లో ఒక్కసారి అంటే ఒక్కసారి కూడా వెళ్లని వాళ్లు తెగ ఫీల్ అవుతుంటే నవ్వు వస్తుంది అనుకోండి, అది వేరే సంగతి)
• 5. ఇక ఓ రాజధాని నగరం లో ఉండే సాధారణ visiting places, జూ పార్క్లు, బొటానికల్ పార్కులు, మ్యూజియం లు, లైబ్రరీలు,  శిల్పారామాలు గట్రా కట్టాలి
• 6. స్పోర్ట్ కోసం స్టేడియంలు కట్టాల్సి ఉంటుంది
• 7. Human development centers, Trade Development centers కట్టాల్సి ఉంటుంది
• 8. చాలా డిపార్ట్మెంట్ లకు head quarters కట్టాల్సి ఉంటుంది, హస్త కళలు, leather industry, వ్యవసాయ శాఖ, Tourisim Dept,  ఇలా ప్రతి శాఖకు head quarters కట్టాల్సి ఉంటుంది. ఎందుకంటే ఆ సంబంధిత శాఖ మంత్రి, సెగట్రీ రాజధానిలోనే ఉంటారు కాబట్టి. 
• 9. flood zone కోసం కొంత, wild life area కోసం కొంత వదలాల్సి రావచ్చు. 
• 10. చివర గా, ఎంత వానపిక్ , దొనకొండ ప్రాంతాలను industrial zones చేసినప్పటికీ, ఎంతో క్రొంత ఆ ప్రాంత ఉద్యోగాలు create చేసే సంస్థలకు (అవి ప్రైవేట్ అయినా), కొంత reserve చేసి ఉంచాల్సి వస్తుంది. ఉదాహరణ కు, BEL లాంటి సంస్థ దొనకొండ లాంటి ప్రాంతం లో పెట్టటం మాకు ఇష్టం లేదు, అక్కడ ఏమీ లేవు కాబట్టి మా ఉధ్యోగస్తులకు వసతులు, రాజధాని ప్రాంతం లో కేటాయిస్తే పెడతాము అంటే, ఇవ్వకుండా ఉండటం కుదురుతుందా?, BITS లాంటి సంస్థ (ప్రస్తుత హైదరాబాద్ కేంపసు ఇంచార్జి రావు గారిది తుళ్ళూరు మరి) మేము మీకో కేంపస్ అంటూ పెట్టాలి అంటే ఆ ప్రాంతంలో స్థలం కేటాయిస్తే పెడతాము అంటే, లేదు వెళ్లి నూజివీడు లోనో, ఇంకో చోటో పెట్టండి, లేకపోతే లేదు అని అనగలమా?

పైగా రాబోయే 20, 25 సంవత్సరాలలో పెరగబోయే అవసరాలకు ప్లాన్ చేసి స్థలాలు కేటాయించాల్సి వస్తుంది.

ఇప్పుడు చెప్పండి 3, 4 వేల ఎకరాలు పైన చెప్పిన అవసరాలు (అన్నీ నేను కవర్ కూడా చేసి ఉండకపోవచ్చు) సరిపోతాయా? ఒక వేళ సరిపోతాయి అనుకొన్నా అవి మరీ ఎక్కువ తీసుకొన్నట్లా?

నేను పైన చెప్పిన లెక్కలలో ఏమయినా holes (తేడాలు) ఉంటే, ఎవరయినా urban development లో అనుభవం ఉన్న వారు కాని, లేక కమర్షియల్ రియల్ ఎస్టెట్ డెవలప్మెంట్ లో అనుభం ఉన్నవారు కాని దయచేసి చెప్పండి, కరెక్ట్ చేస్తాను. 

ఏడుపుగొట్టు వీరులు (cry babies) ఎప్పటిలాగానే, మీ ఏడుపులు ప్రశ్న లోనో  లేక మీ మీ వివిధ ఏడుపుగొట్టు బ్లాగులలో ఏడ్చుకోండి.

Note:  వ్యవసాయ భూమి వృధా గురించి తదుపరి టపాలో, అదీ ఇంతకంటే అర్ధం పర్ధం లేని ప్రశ్న, 
వ్యవసాయ భూమి వేస్ట్ అవుతుంది అని ఫీల్ అయే వాళ్లు ఎవ్వరూ (ఆంధ్ర ప్రాతానికి చెందిన వాళ్ల తో సహా)  క్రిష్ణా, (పాత)గుంటూర్ జిల్లా తీర ప్రాంతం, అదీ దిగువ తీర ప్రాంతం వాళ్లు కాదు అని చెప్పగలను. దానిగురించి తదుపరి.