ఎప్పటిలాగే ఏడుపుగొట్టు పిలగాళ్లు, ఇంగిలీసులో cry babies, నా భాషలో తెలబానులు, పెసన బ్లాగులో పెసనవేసారు, దానికి సమాధానం ఇద్దామనుకుని, అది ఎటూ పెద్దది అవుతుంది కాబట్టి, ఇక్కడ వ్రాస్తున్నాను.
మొట్టమొదట, ముందుగా ప్రశ్న మంచిదే, కాకపోతే అది అడిగిన వాళ్ల intention మాత్రం అనుమానం, ఎందుకంటే, ప్రశ్న అడుగుతూ, శ్వేత భవనం 18 ఎకరాలు, పార్లమెంటరీ భవనము 6 ఎకరాలు అంటూ మొదలెట్టటం తోనే చిరాకు, ఎందుకంటే ఓ రాష్ట్ర రాజధాని "నగరానికి", పార్లమెంట్ భవన్ కో, శ్వేత భవనానికో సంబంధం ఏమిటి? హైదరాబాద్ లో MLA, క్వార్టర్లు, అసెంబ్లీ భవనాలు కేవలం 250 ఎకరాలు ఉంటే, అవే రాజధాని నగరమా? రాజధాని "నగరానికి", administration buildings కు తేడా తెలియకా, లేక ఎప్పటిలాగానే ఏడుపుతో అడిగారా అన్న అనుమానం రావటం లో తప్పు లేదు కదా?
ఇక, ఇలాంటి అనుమానం ఉన్న వాళ్లు నాకు తోచిన (నాకు real estate రంగం లో ఉన్న అనుభవం తో) సమాధానాలు.
1. ఇప్పుడు మీకు ఏదయినా పెద్ద సిటీ UDA (Urban Development Authority) లో, ఓ ఎకరమో, రెండు ఎకరాలో ఉన్నది, దానిని స్థలాలు క్రింద చేసి అమ్ముదాము అంటే ఎకరాకు 4800+ గజాలో, లేక 43000+ అడుగులో వస్తాయా? లేక అందులో సుమారు 30 శాతం పోయి వస్తాయా? ఇది అర్ధం అయితే సగం సమాధానం అర్ధం అయినట్లే. UDA నిబంధనల ప్రకారం 40 అడుగుల రోడ్లు వగైరాలకు, స్థలం పోగా సుమారు 70 శాతం స్థలమే నికరం గా వస్తుంది.
ఇది ఒకటో, రెండో ఎకరాల డెవెలప్మెంట్ అయితే, అదే మాస్టర్ డెవెలప్మెంట్ అయితే, ఓ పది శాతం కామన్ డెవెలప్మెంట్ ఏరియా కు వదలాల్సి వస్తుంది (పార్కులు, షాపులు, ఆసుపత్రి, స్కూలు గట్రా లకు). ఇలా వదిలిన 10 శాతాన్ని కూడా, స్థలాలు గా డెవెలపర్స్ అమ్మితే తెలియ కొని మోసపోయిన వాళ్లు మనకు హైదరాబాద్ లో బాగానే కనిపిస్తారు అనేది కూడా అక్కడ రియలెస్టేట్ రంగం లో ఉన్న వాళ్లకు తెలిసే ఉంటుంది. అందుకనే స్థలం కొనే ముందు, master layout చూసుకోవటం, దానిని registered layout తో పోల్చుకొని, మనం కొనే స్థలం ఆ layout లో ఎక్కడ ఉందో చూసుకొంటూ ఉంటాం అనేది చాలామందికి తెలిసిన విషయమే!
ఇప్పుడు ఓ సాధారణ మాస్టర్ లేఅవుట్ కు ఎకరానికి పోయే స్థలం, 4800 గజాలకు గాను, 30 శాతం మౌలిక వసతులకు, ఓ పది శాతం కామన్ ఏరియాకు, అంటే, చివరాఖరకు వచ్చే నికర స్థలం 2720 గజాలు సూమారుగా.
2. ఓ రాజధాని లేఅవుటుకు ఇంకా ఎక్కువ స్థలం (30 శాతం UDA layouts కంటే) తీసివేయాల్సి ఉంటుంది. ఎందుకంటే, దానికి 100 అడుగుల రోడ్లు, ఫ్లైఓవర్ ల కోసం, Express hiways వాటి ప్రక్కన ఉండే frontage roads (అనుబంధ రోడ్లు), రైలు మార్గాల కోసం కొంత ఇలాంటివి, ఇవి అన్నీ ఆల్రేడీ ఉన్న సిటీ లలో మాస్టర్ లేఅవుట్ వేసేటప్పుడు consideration లో కి తీసుకోము, ఎందుకంటే ఆ లేఅవుట్స్ ఓ సిటీ కోసం వేసేవి కాదు కాబట్టి. ఇలా క్రొత్త సిటీ కోసం 30 శాతానికి అదనం గా (సిటీ మౌలిక సదుపాయాల కోసం ) ఓ పది శాతం అన్నా తీయాల్సి ఉంటుంది, అంటే పైన లెక్క ప్రకారం ఎకరానికి 4800+ గజాలకు గాను, చివరాఖరకు వచ్చేది సుమారు 2400 గజాలు (4800 - 40% - 10% ఉడా లెక్కల ప్రకారం కామన్ ఏరియా).
ఈ 2400 గజాలలో ఇంకా కొంత తీసివేయాల్సి ఉంటుంది, ఎలా అంటే కామన్ ఏరియా 10 శాతం మనం UDA ప్రకారం తీస్తున్నాం, అది ఓ డెవెలప్ అయిన సిటీ లో డెవెలప్ కాబోతున్న లేఅవుట్ కోసం, అదే అసలు సిటీ నే లేని చోట, సిటీ లెవెల్లో కామన్ ఏరియా ఇంకా చాలా తీయాల్సి ఉంటుంది, బస్ స్తాండ్ ల కోసం, కాలేజీల కోసం, స్కూల్ల కోసం, షొప్పింగ్ ఏరియా ల కోసం, ఆసుపత్రి ల కోసం, పోలీసు స్టేషన్లు, ఫైర్ స్టేషన్లు ఇలా. ఆ కామన్ ఏరియా కు అదనం గా, కనీసం ఇంకో పది, పదైదు శాతం అయినా తీసివేయాల్సి ఉంటుంది.
అంటే పైన చెప్పిన 2400 గజాలలో అది తీసివేయ గా వచ్చేది (ప్రస్తుతానికి పది శాతమే తీస్తే) వచ్చేది 2150 గజాలు సుమారు గా అయితే, పదైదు శాతం తీస్తే వచ్చేది సుమారు 2000 గజాలు.
3. రైతులు అందులో ఇవ్వాల్సిన లెక్కలు చూద్దాము, ప్రభుత్వం అందులో 1000 గజాలు + 200 గజాల కమర్షియల్ స్థలం ఇస్తాను అంటూ ఉంటే, రైతులు 1200 గజాలు, 400 గజాల కమర్షియల్ స్థలం అడుగుతున్నారు. మధ్యేమార్గం గా 1100 గజాలు + 300 గజాల దగ్గర సెట్టిల్మెంట్ అవుతుంది అనుకొందాము, అంటే, రైతులు కు వెళ్లేది 1400 గజాలు.
చివరగా ప్రబుత్వానికి వచ్చేది సుమారు ఎకరానికి 600 గజాల నుండి, 750 గజాల వరకే ఎకరానికి!!! దీని ప్రకారం ప్రభుత్వానికి డెవెలప్మెంట్ కోసం వచ్చేది 3000 ఎకరాల నుండి 4500 ఎకరాల రేంజి లో మాత్రమే (కామన్ ఏరియా లో వేటి వేటి ని కలపి ఎంత తీసారు అన్న దానిని బట్టి).
4. ఇక ఆ 3000+ ఎకరాలలో ప్రబుత్వం చేబట్టాల్సినవి
- 1. అసెంబ్లీ, సెక్ట్రేటియట్, హైకోర్టు, MLA క్వార్టర్లు, గవర్నర్, రాష్ట్రపతి గట్రా బంగళాలు, officers quarters
- 2. క్రొత్త సిటీ కాబట్టి సెక్ట్రేటియట్ సిబ్బంది కూడా నివాస సదుపాయాలు కల్పించాల్సి ఉంటుంది, ఆ ప్రాంతం లో అంతమంది కి సరిపోయే నివాసాలు లేవు.
- 3. పార్కులు కట్టాల్సి ఉంటుంది
- 4. జలాశయాలు క్రొన్ని అయినా బూగర్భ జలాల కోసం, వర్షపు నీరు వ్రుధా పోకుండా కట్టాల్సి ఉంటుంది, ఆ ప్రాంతం గురించి తెలిసిన వాళ్లకు ఇది తెలిసే ఉంటుంది, క్రిష్ణా ప్రాకన తప్ప తుళ్ళూరు గట్రా ప్రాంతాలలో బూగర్భ జలాలు తక్కువ, ఉన్నా అవి సవ్వ నీళ్లు. (పది అడుగుల లోతులో నీళ్లు పడతాయి అని ఆ ప్రాంతం లో ఒక్కసారి అంటే ఒక్కసారి కూడా వెళ్లని వాళ్లు తెగ ఫీల్ అవుతుంటే నవ్వు వస్తుంది అనుకోండి, అది వేరే సంగతి)
- 5. ఇక ఓ రాజధాని నగరం లో ఉండే సాధారణ visiting places, జూ పార్క్లు, బొటానికల్ పార్కులు, మ్యూజియం లు, లైబ్రరీలు, శిల్పారామాలు గట్రా కట్టాలి
- 6. స్పోర్ట్ కోసం స్టేడియంలు కట్టాల్సి ఉంటుంది
- 7. Human development centers, Trade Development centers కట్టాల్సి ఉంటుంది
- 8. చాలా డిపార్ట్మెంట్ లకు head quarters కట్టాల్సి ఉంటుంది, హస్త కళలు, leather industry, వ్యవసాయ శాఖ, Tourisim Dept, ఇలా ప్రతి శాఖకు head quarters కట్టాల్సి ఉంటుంది. ఎందుకంటే ఆ సంబంధిత శాఖ మంత్రి, సెగట్రీ రాజధానిలోనే ఉంటారు కాబట్టి.
- 9. flood zone కోసం కొంత, wild life area కోసం కొంత వదలాల్సి రావచ్చు.
- 10. చివర గా, ఎంత వానపిక్ , దొనకొండ ప్రాంతాలను industrial zones చేసినప్పటికీ, ఎంతో క్రొంత ఆ ప్రాంత ఉద్యోగాలు create చేసే సంస్థలకు (అవి ప్రైవేట్ అయినా), కొంత reserve చేసి ఉంచాల్సి వస్తుంది. ఉదాహరణ కు, BEL లాంటి సంస్థ దొనకొండ లాంటి ప్రాంతం లో పెట్టటం మాకు ఇష్టం లేదు, అక్కడ ఏమీ లేవు కాబట్టి మా ఉధ్యోగస్తులకు వసతులు, రాజధాని ప్రాంతం లో కేటాయిస్తే పెడతాము అంటే, ఇవ్వకుండా ఉండటం కుదురుతుందా?, BITS లాంటి సంస్థ (ప్రస్తుత హైదరాబాద్ కేంపసు ఇంచార్జి రావు గారిది తుళ్ళూరు మరి) మేము మీకో కేంపస్ అంటూ పెట్టాలి అంటే ఆ ప్రాంతంలో స్థలం కేటాయిస్తే పెడతాము అంటే, లేదు వెళ్లి నూజివీడు లోనో, ఇంకో చోటో పెట్టండి, లేకపోతే లేదు అని అనగలమా?
పైగా రాబోయే 20, 25 సంవత్సరాలలో పెరగబోయే అవసరాలకు ప్లాన్ చేసి స్థలాలు కేటాయించాల్సి వస్తుంది.
ఇప్పుడు చెప్పండి 3, 4 వేల ఎకరాలు పైన చెప్పిన అవసరాలు (అన్నీ నేను కవర్ కూడా చేసి ఉండకపోవచ్చు) సరిపోతాయా? ఒక వేళ సరిపోతాయి అనుకొన్నా అవి మరీ ఎక్కువ తీసుకొన్నట్లా?
నేను పైన చెప్పిన లెక్కలలో ఏమయినా holes (తేడాలు) ఉంటే, ఎవరయినా urban development లో అనుభవం ఉన్న వారు కాని, లేక కమర్షియల్ రియల్ ఎస్టెట్ డెవలప్మెంట్ లో అనుభం ఉన్నవారు కాని దయచేసి చెప్పండి, కరెక్ట్ చేస్తాను.
ఏడుపుగొట్టు వీరులు (cry babies) ఎప్పటిలాగానే, మీ ఏడుపులు ప్రశ్న లోనో లేక మీ మీ వివిధ ఏడుపుగొట్టు బ్లాగులలో ఏడ్చుకోండి.
Note: వ్యవసాయ భూమి వృధా గురించి తదుపరి టపాలో, అదీ ఇంతకంటే అర్ధం పర్ధం లేని ప్రశ్న,
వ్యవసాయ భూమి వేస్ట్ అవుతుంది అని ఫీల్ అయే వాళ్లు ఎవ్వరూ (ఆంధ్ర ప్రాతానికి చెందిన వాళ్ల తో సహా) క్రిష్ణా, (పాత)గుంటూర్ జిల్లా తీర ప్రాంతం, అదీ దిగువ తీర ప్రాంతం వాళ్లు కాదు అని చెప్పగలను. దానిగురించి తదుపరి.
